L’asta immobiliare è una delle strade per riuscire ad acquistare un immobile ad un prezzo agevolato.
Oggi vi spieghiamo come funziona e chi può parteciparvi.
Le aste immobiliari prendono anche il nome di aste giudiziarie ma, effettivamente, cosa sono?
Consistono in un atto disposto da un Giudice Esecutivo che, a seguito della richiesta di un creditore, toglie forzatamente al debitore ogni suo diritto su case e beni immobili a favore di chi risulta il miglior offerente all’asta.
Una casa viene messa all’asta perché è stata pignorata da una banca o da chiunque vanti un credito nei confronti del debitore, che cerca di recuperare la somma attraverso il prelievo forzato del bene.
Nella pratica l’immobile che va all’asta diventa di colui in grado di fare la migliore offerta per vincerlo.
Le aste si distinguono in due categorie: “con incanto” o “senza incanto”.
Nell’asta senza incanto, le offerte vengono presentate all’interno di una busta chiusa comprensiva di cauzione, quest’ultima deve essere minimo del 10% del prezzo proposto dall’offerente stesso.
Le offerte non possono essere fatte al ribasso, ovvero non possono scendere al di sotto del prezzo base di partenza dell’asta.
Una volta raccolte le offerte, in questo caso specifico, non vince quella più alta bensì è questa a diventare il nuovo prezzo base che darà inizio all’asta vera e propria tra i vari partecipanti.
L’asta con incanto invece è una gara pubblica tra più offerenti che prende vita nel momento in cui l’asta con incanto non abbiamo dato alcun frutto.
La gara in questo caso si conclude nel momento in cui sia trascorso almeno 1 minuto dall’ultima offerta che viene battuta, senza che nessuno rilanci il prezzo.
La cauzione viene stabilita dal giudice all’interno dell’ordinanza di vendita e, anche in questo caso, deve essere minimo del 10% del prezzo base d’asta.
Chiunque può partecipare alle aste giudiziarie, eccezion fatta ovviamente per il debitore del bene pignorato e messo all’asta.
Inoltre, non è necessaria la presenza di un legale o altro professionista ad assistere colui che decida di partecipare all’asta.
Un acquisto effettuato tramite asta conviene in quanto il prezzo dell’immobile sarà molto più basso rispetto al suo reale valore di mercato.
Questo prezzo viene stabilito da un perito del Tribunale e, oltre ad asso, chi si aggiudica la vincita, deve pagare solo gli oneri fiscali e le eventuali agevolazioni di legge.
Non si paga la mediazione di un’agenzia come nel caso di un acquisto effettuato sul libero mercato.
La condizione da rispettare è il saldo del prezzo che può essere pagato entro un minimo di 60 giorni, fino ad un massimo di 120.
Non appena il prezzo dell’immobile viene saldato, il Giudice, con un decreto di trasferimento, trasferisce appunto la proprietà del bene all’acquirente e il tribunale provvede alla trascrizione all’interno dei registri immobiliari della nuova proprietà.
Le aste inoltre prevedono anche la cancellazione di ipoteche e pignoramenti, se presenti, sull’immobile.
Le offerte ad un asta, come già evidenziato, possono essere fatte da chiunque, sia personalmente che tramite un mandatario munito di una procura speciale.
Il tempo nell’arco del quale possono essere fatte le proposte di acquisto varia dai 90 a 120 giorni. Oltre a stabilire queste tempistiche, il Giudice definisce anche le modalità di presentazione della cauzione.
Trascorso il tempo necessario, viene fissata l’udienza per la decisione sull’offerta e per la gara tra i vari offerenti.
É infine la cancelleria a pubblicare l’avviso dell’ordine di vendita su giornali e siti web dedicati.
Un piccolo appunto sulle aste con incanto: nel momento in cui un immobile è stato aggiudicato da un acquirente, è ancora possibile fare delle offerte per i 10 giorni successivi. Tutte le offerte fatte in questo lasso di tempo devono superare di 1/5 il prezzo raggiungo nell’incanto e la cauzione dovrà essere doppia rispetto a quella richiesta per la partecipazione alla prima asta.
Nel caso in cui vengano presentate delle offerte congrue a queste richieste, verrà indetta una nuova asta a cui parteciperanno l’aggiudicatario dell’immobile, i nuovi offerenti e gli eventuali offerenti della prima asta che avranno raddoppiato la vecchia cauzione entro il limite fissato dal giudice.
Nel caso in cui alla gara non si presentino nuovi offerenti, l’acquirente aggiudicatario dell’immobile, diventerà quello definitivo.
A questo punto dovrà solo saldare il prezzo entro il termine fissato, che solitamente non supera i 60 giorni dal termine delle gare.
Con l’avvento del COVID, sono state introdotte tutta una serie di sospensioni delle esecuzioni immobiliari.
La proroga è stata confermata anche per il 2021. Quindi, ora, come funziona il sistema delle aste?
A partire dal 30 aprile 2020 sono state sospese tutte le procedure esecutive che avessero ad oggetto l’abitazione principale del debitore.
La sospensione opera per tutte le attività svolte sia dal Giudice che da tutte le figure che operano per l’effettuazione del pignoramento dell’immobile e della sua messa all’asta.
Ciò significa che, per quanto riguarda tutti i pignoramenti trascritti dopo il 30 aprile dello scorso anno, è stato attuato un blocco che ha impedito lo svolgimento di tutte le attività che potessero obbligare il debitore a lasciare la casa.
Scopo di questa norma è quello di evitare di creare in un periodo di emergenza come quello attuale una situazione di difficoltà ulteriore per tutte quelle persone o famiglie che si ritroverebbero senza più una dimora.
L’eccezione alla regola la fanno solo tutti quegli immobili che alla data del 30 aprile 2020 erano già stati liberati ed aggiudicati all’asta.
In questo caso, il giudice può emettere il decreto di trasferimento e il delegato può procedere alla trascrizione nei registri immobiliari oltre che alla voltura.
Se il bene è invece solo stato aggiudicato, allora tutte le attività dovranno attendere la scadenza del termine del 30 giugno 2021, salvo ulteriori proroghe.