La crisi economica degli ultimi anni ha “ingessato” il mercato immobiliare. Risulta sempre più complesso vendere case poiché le banche preferiscono rilasciare mutui solo a persone con una situazione economica solida alle spalle. Per venire incontro a quelle famiglie con un lavoro precario ed alle giovani coppie, si è sviluppato negli ultimi anni il cosiddetto “Rent to Buy”, una formula che prevede l’affitto con riscatto di un immobile.
È possibile suddividere l’acquisto di una casa in più anni, senza accollarsi mutui trentennali che gravano pesantemente sul budget familiare. I vantaggi sono evidenti sia per l’acquirente che per il venditore, entrambi tutelati adeguatamente.
Come funziona il contratto Rent to Buy?
Il contratto Rent to Buy è stato disciplinato nel 2014 dalla legge n. 133/14. Fondamentalmente comprende due tipologie di contratto: quello di locazione ed uno preliminare di vendita di un immobile.
Il proprietario consegna la casa al conduttore (futuro acquirente) che paga un canone mensile, più delle caparre mensili destinate all’acquisto finale.
Tale modalità di acquisto è valida per i nuovi immobili, quelli usati o da ristrutturare o i nuovi cantieri in costruzione. Il contratto mediamente ha una durata dei 10 anni, al termine dei quali l’affittuario deve decidere se acquistare o meno. Naturalmente le due parti possono concordare in totale autonomia anche un periodo più breve o più lungo.
Essendo una pratica di vendita nuova, è opportuno affidarsi ad un esperto della materia specializzato che conosca perfettamente il Rent to Buy.
Vantaggi e tutele per proprietario e conduttore
Il Rent to Buy piace tanto agli attori chiamati in causa poiché offre garanzie e tutele a tutti.
Il venditore può trovare un maggior numero di acquirenti, che non hanno l’urgenza di accollarsi un mutuo che probabilmente non possono sostenere o che non viene concesso dalle banche. C’è il rischio che l’affittuario, al termine del contratto, si tiri indietro e decida di non pagare la casa. Il venditore risulta “coperto” poiché, in tal caso, può trattenere le caparre versate dal conduttore per il futuro acquisto.
Un altro rischio è che il conduttore possa essere inadempiente. In questo caso il proprietario deve fare ricorso al giudice per liberare l’immobile e venderlo ad altri. La procedura rispetto allo sfratto risulta molto più breve ed economica.
Lo stesso conduttore è però tutelato, infatti se il locatore si rifiuta di rispettare i patti e non vuole vendere la casa (poiché magari l’immobile ha assunto un maggiore valore commerciale nel tempo o si è fatto avanti un acquirente disposto a pagarla di più) deve restituire l’intera caparra versata più gli interessi maturati. La legge prevede inoltre la trascrizione nei registri immobiliari del contratto del Rent to Buy, così il conduttore può acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti o altri problemi che possono insorgere in futuro.
Consigli finali
È consigliabile stabilire un canone più alto rispetto ad un normale affitto, anche per testare la reale volontà del conduttore di acquistare l’immobile.
Il Rent to Buy è una pratica particolarmente indicata per chi non ha una liquidità sufficiente capace di coprire l’80% del valore della casa. In questo caso di parla di Rent to Buy di leva finanziaria.
Quando è necessario del tempo per smobilizzare capitali investiti o alienare un altro immobile prima di intestarsene uno nuovo, si parla invece di Rent to Buy di flessibilità.