Riforma sfratti 2025: è in vigore il nuovo Decreto Sicurezza, approvato dal Governo Meloni nel mese di aprile, che ha introdotto modifiche rilevanti in materia di sfratti, occupazioni abusive e locazioni residenziali. Il provvedimento, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 10 aprile 2025 (D.L. n. 41/2025), modifica profondamente l’attuale assetto normativo, con l’obiettivo di rafforzare la tutela della proprietà privata e velocizzare le procedure giudiziarie nei casi di inadempimento contrattuale.
⸻
🔹 1. Occupazioni abusive: reato penale e sgomberi immediati
Con l’introduzione dell’art. 634-bis del Codice Penale, l’occupazione abusiva di un immobile diventa un reato penale:
• L’occupazione arbitraria di un immobile è punita con la reclusione da 2 a 7 anni.
• Se l’immobile occupato è la prima casa del proprietario, è prevista la possibilità di procedere con lo sgombero immediato, autorizzato direttamente dal pubblico ministero, senza attendere i tempi del processo civile.
• Sono sanzionabili anche coloro che organizzano, promuovono o favoriscono l’occupazione, inclusi soggetti terzi o associazioni.
Queste disposizioni si applicano a partire dal 20 aprile 2025.
⸻
🔹 2. Procedure di sfratto per morosità: tempi accorciati
Il Decreto Sicurezza ha previsto un’importante semplificazione e accelerazione delle procedure di sfratto per morosità:
• L’udienza di convalida dello sfratto deve essere fissata entro 30 giorni dalla richiesta presentata dal locatore.
• L’ufficiale giudiziario è tenuto a procedere all’esecuzione entro 20 giorni dall’ordinanza favorevole.
• In presenza di un contratto di locazione regolarmente registrato e documentazione completa, è possibile procedere all’esecuzione forzata anche senza il passaggio per la convalida giudiziale, nei casi consentiti dalla legge.
Tali disposizioni sono operative per tutte le richieste presentate a partire dal 20 aprile 2025.
⸻
🔹 3. Digitalizzazione delle notifiche: via libera alla PEC
Per ridurre i tempi e semplificare le procedure, la normativa ha esteso l’uso della Posta Elettronica Certificata (PEC) anche alle comunicazioni relative allo sfratto:
• Le notifiche ufficiali possono ora essere effettuate digitalmente, rendendo l’intero procedimento più rapido ed efficiente.
• L’utilizzo della PEC è valido anche per le comunicazioni con l’autorità giudiziaria e per la trasmissione dei titoli esecutivi.
L’obbligo di utilizzo della notifica elettronica è entrato in vigore dal 1° maggio 2025.
⸻
🔹 4. Sospensione dello sfratto: criteri più stringenti
La possibilità di sospendere l’esecuzione dello sfratto è stata limitata a situazioni di comprovata fragilità sociale o sanitaria:
• Sono ammesse le richieste di sospensione solo in presenza di minori, persone con disabilità, soggetti affetti da gravi patologie o anziani non autosufficienti.
• Le condizioni devono essere documentate tramite certificazioni mediche o attestazioni rilasciate da enti pubblici.
• Il giudice può concedere la sospensione solo se è dimostrata l’assenza di alternative abitative concrete.
Anche queste disposizioni si applicano a partire dal 20 aprile 2025.
⸻
🔹 5. Fondo per la morosità incolpevole: fino a 8.000 euro
In parallelo alla stretta sulle procedure, il Governo ha previsto un rafforzamento delle misure di sostegno per gli inquilini che si trovino in morosità incolpevole, ovvero per motivi non dipendenti dalla propria volontà.
Con la Legge di Bilancio 2025 (L. n. 9/2025, art. 31), è stato rifinanziato il Fondo nazionale per la morosità incolpevole, con una dotazione di 30 milioni di euro per il biennio 2025-2026. Il fondo prevede:
• Contributi fino a €8.000 per ciascun nucleo familiare, utilizzabili per:
• sanare i debiti da locazione;
• pagare cauzioni per nuove locazioni;
• coprire spese legate al trasferimento;
• rinegoziare contratti a canone concordato.
Le domande devono essere presentate presso i Comuni di residenza, che pubblicano i relativi bandi entro il mese di luglio 2025. Le scadenze per la presentazione sono fissate, salvo proroghe, al 30 novembre 2025.
Le cause riconosciute di morosità incolpevole comprendono:
• Perdita del lavoro o riduzione dell’orario lavorativo;
• Grave malattia o infortunio;
• Separazione legale o decesso di un componente del nucleo;
• Improvviso aumento delle spese sanitarie o familiari.
⸻
Conclusioni
La riforma sugli sfratti entrata in vigore nel 2025 rappresenta un significativo cambiamento del panorama normativo italiano in materia abitativa. Il nuovo assetto normativo rafforza il diritto alla proprietà e offre strumenti più rapidi per il recupero degli immobili in caso di morosità o occupazione abusiva. Allo stesso tempo, resta attivo un sistema di protezione sociale per gli inquilini in difficoltà economica, purché dimostrabile e documentata secondo criteri stringenti.
L’equilibrio tra tutela della proprietà privata e garanzie per le persone in condizioni di fragilità rappresenta il fulcro di questa nuova impostazione legislativa.
