Non avete mai sentito questo termine? Non vi preoccupate, oggi vi spieghiamo noi di cosa si tratta.
Con plusvalenza immobiliare si intende il guadagno realizzato rivendendo un immobile ad un prezzo più alto di quello a cui l’abbiamo acquistato.
Facciamo un esempio: hai comprato un immobile a 100.000 euro e lo riesci a rivendere a 130.000 euro. Il guadagno e quindi pari a 30.000 euro. Ecco, questo guadagno si chiama plusvalenza. Facile no?
Entriamo ora più nello specifico: parliamo di plusvalenza quando è palese l’intento speculativo della compravendita. Secondo la legge, questo intento è chiaro se la vendita dell’immobile si realizza entro 5 anni dall’acquisto dello stesso.
Tornando al nostro esempio, se hai comprato casa oggi a 100.000 euro e la rivendi fra due anni a 130.000, allora hai speculato e realizzato così una plusvalenza immobiliare (i famosi 30.000 euro già citati)!
Nel caso in cui tu invece vendessi la casa dopo i 5 anni, allora non si parlerebbe più di speculazione, ma di una normalissima operazione di vendita andata a buon fine, ergo, non ci sarebbe nessuna plusvalenza.
Perché dobbiamo calcolare la plusvalenza? Molto semplice, perché sulla plusvalenza bisogna pagare le tasse. Infatti, se si vende una casa prima dei 5 anni ad un prezzo maggiorato rispetto a quello di acquisto, sul guadagno è necessario pagare le tasse.
Ricordati però una cosa importante: se si tratta della vendita della tua prima casa e sono passati meno di 5 anni dal suo acquisto e ci hai vissuto (effettuando il cambio di residenza) per oltre la metà del tempo che è intercorso tra il suo acquisto e la sua vendita, il guadagno non verrà tassato in alcun modo.
Se si tratta invece di una seconda casa a prescindere la sua vendita entro i 5 anni dovrà essere tassata.
Oltre i 5 anni, che sia una prima o una seconda casa, non si pagano tasse sulla plusvalenza.
Le plusvalenze immobiliari non vedono applicata l’aliquota IRPEF, bensì sono colpite da una tassazione separata che consiste in un’imposta sostitutiva del 26%.
Per capire meglio, continuando con il nostro esempio: sulla tua plusvalenza, ovvero i 30.000 euro, dovrai pagare il 26% di imposta sostitutiva, quindi 7.800 euro che saranno versati all’Agenzia delle Entrate. Questo pagamento viene effettuato in fase di rogito, momento nel quale si concretizza la vendita del tuo immobile, è quindi il notaio a fare il calcolo e a versare quanto dovuto.
Bene, se sei arrivato fino a questo punto dell’articolo allora è arrivato il momento di premiarti con una fantastica sorpresa: ci sono delle spese deducibili dalla plusvalenza! Si, esatto, esistono delle spese che tu hai effettuato che possono essere sottratte dalla plusvalenza e quindi, abbassandosi la plusvalenza, anche le tasse da pagare saranno inferiori.
Le spese sono le seguenti:
- costo del notaio
- Imposte ipotecaria, catastale e di registro che hai sostenuto in fase di acquisto della tua casa
- Spese di manutenzione che abbiano modificato radicalmente l’immobile o che l’abbiano modernizzato.
Riprendiamo quindi il nostro esempio: hai acquistato un immobile a 100.000 euro, lo stai vendendo a 130.000, il costo del notaio è di 3000 euro mentre quello delle imposte di 1000. Sommiamo i 3000 euro a 1000 e, i 4000 euro che otteniamo li aggiungiamo ai 100.000.
Calcoliamo ora la plusvalenza: 130.000 – 104.000 = 26.000 euro.
Ora che hai calcolato definitivamente la tua plusvalenza, è arrivato il momento di capire quante tasse dovrai andare a pagare.
In questo caso sappi che puoi scegliere tra due tipi di tassazione:
- la tassazione separata: ovvero quella che si realizza in fase di rogito notarile, dove si paga quindi la sopracitata imposta sostitutiva fissa del 26%.
- La tassazione ordinaria: ovvero la tassazione che verrà applicata secondo il tuo scaglione IRPEF in fase di dichiarazione dei redditi.
Sappi che esistono alcuni casi in cui la plusvalenza non viene tassata:
- nel caso in cui, come precedentemente specificato tu abbia vissuto in quella casa per almeno la metà del tempo che è passato tra il suo acquisto e la sua vendita.
- Nel caso in cui tu invece abbia ricevuto l’immobile a seguito di una donazione o per successione. In questo caso, se lo rivenderai prima dei 5 anni, sulla plusvalenza non andrai a pagare alcuna tassa.
Ricordati comunque che nel caso in cui tu venda l’immobile dopo i 5 anni dal suo acquisto, anche se andrai a generare un guadagno elevato, la differenza di prezzo rispetto a quando l’hai acquistato non corrisponde a una plusvalenza, perché appunto superato il termine stabilito dalla legge.
In questo specifico caso quindi, non dovrai pagare nessuna tassa su quanto guadagnato.