Iniziamo oggi questo articolo con la definizione del suo protagonista: il famoso contratto preliminare.
Questa tipologia di contratto più definirsi come un accordo in virtù del quale le parti contraenti si impegnano a stipulare un futuro contratto, che possiamo chiamare definitivo, i cui elementi essenziali sono già stati predisposti nel preliminare.
Il contratto preliminare è un contratto ad effetti obbligatori, che fa sorgere l’obbligo di prestare il consenso necessario per concludere il sopracitato contratto definitivo.
Dopo questo breve excursus sul contratto preliminare in sè, andiamo ad analizzare brevemente la trascrizione.
Si tratta di un strumento che ha lo scopo di assicurare la certezza delle situazioni giuridiche soggettive.
Con il termine trascrizione, all’interno del nostro Codice Civile, si va infatti a definire la segnalazione all’interno dei pubblici registri di atti che si riferiscono a beni immobili o mobili registrati.
La trascrizione è quindi uno strumento di pubblicità che serve a rendere certi i fatti che riguardano determinate tipologie di beni.
Quindi, perché trascrivere il preliminare?
La trascrizione porta con sé numerose garanzie che hanno lo scopo di tutelare l’acquirente di un immobile.
Innanzitutto, l’intervento del notaio già in fase di preliminare consente di effettuare tutta una serie di controlli sul venditore come se ci si trovasse già di fronte al contratto definitivo (verifica che il venditore sia il proprietario effettivo del bene immobile, assenza di ipoteche o pignoramenti, assenza di qualsiasi vizio).
Oltre a ciò, la trascrizione del preliminare di compravendita anticipa gli effetti della trascrizione del contratto definitivo. Ciò vuol dire che, trascritto il preliminare, eventuali trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli che possono essere eseguite sul venditore dopo la trascrizione del contratto preliminare di vendita, non avranno effetto in quanto prevarrà quest’ultima.
Questo è sicuramente un grande vantaggio oltre che una garanzia di sicurezza per l’acquirente.
Ulteriore effetto della trascrizione è quello di fungere da prenotazione: il venditore non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, non potranno essere iscritte ipoteche, pignoramenti o qualunque altro vincolo sull’immobile, oltre alla garanzia di restituzione di acconto e caparra.
Quindi, come già sottolineato, ogni trascrizione o iscrizione successiva a quella del compromesso, non produce effetti nei confronti dell’acquirente.
Unica condizione è che il contratto definitivo di compravendita debba essere stipulato:
- entro un anno dalla data concordata tra le parti;
- non oltre 3 anni dalla data di trascrizione del preliminare.
Trascrivere il preliminare di compravendita è quindi vantaggioso per chi deve comprare l’immobile in quanto, torniamo ad evidenziarlo, lo tutela dal punto di vista economico (ad esempio, la restituzione dell’acconto o del doppio della caparra), e dal punto di vista legale in quanto la legge prevede che non sono soggetti ad azione revocatoria le vendite ed i preliminari di vendita trascritti, i cui effetti siano ancora validi, che siano stati conclusi a giusto prezzo, e che hanno per oggetto immobili ad uso abitativo destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, o immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell’attività d’impresa dell’acquirente.
Parliamo infine della questione costi: quanto è onerosa la trascrizione del preliminare?
Ovviamente effettuare una trascrizione comporterà qualche spesa in più, ma per tutta la serie di garanzie che essa comporta sono sicuramente dei costi giustificati.
In estrema sintesi, le spese saranno le seguenti:
- Imposta fissa di trascrizione di 200 euro
- Diritti di trascrizione di 35 euro
- Onorario del notaio (cambia in base al valore della cessione).
Al prossimo articolo!